小宅GG了？投資客退潮買氣秒減3成、剩中山區最旺　這宜居坪數回歸主流

記者陳韋帆／台北報導

台北小宅退燒！據內政部資料，台北市2025年前三季25坪以下小宅交易4081筆，減幅逾3成，張旭嵐指出，高單價與公設比偏高導致空間侷促，適合自住的25至35坪家庭宅回歸主流，八大行業雲集的中山區則仍是小宅交易最旺盛的行政區。

根據內政部不動產資訊平台資料，2023年前三季台北市25坪以下小宅交易共5894筆，但2025年同期大幅下滑至4081筆，跌幅達30.8%。全台北市的小宅交易佔比也從54.3%縮減至51.1%，減少3.2個百分點；反觀25至35坪的「家庭宅」佔比則由25.8%增至26.6%，各行政區中，以中正區的小宅交易佔比下滑11.7個百分點最為劇烈，顯示市場買盤已出現結構性位移。

限貸令衝擊小宅買盤結構

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫分析，中正區過去推出大量小坪數產品，主打低總價門檻，成功吸引投資型買方與搶進明星學區的家長。然而隨限貸令上路，多屋族與投資客大幅收手，自用型購屋者正式成為市場支撐力道。這類族群更看重長期居住品質，導致25至35坪的家庭宅需求攀升，佔比從2023年的17.6%成長至2025年的22.1%，連帶排擠小宅的交易份額。

除了中正區，南港、中山、大安的小宅佔比也分別出現4.5至4.9個百分點的縮減。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然小宅具備低總價優勢，但在台北市單價動輒突破100萬元的現狀下，坪數過小反而CP值不高。尤其現代新大樓受消防法規影響，公設比逼近40%，買下小宅扣除公設後室內僅剩10餘坪，對於三口之家而言過於侷促，難以滿足養育子女的基本需求。

中山區小宅千筆交易居冠

儘管佔比微跌，中山區仍是北市小宅成交的重鎮。第一建經研究中心副理張菱育指出，中山區2025年前三季小宅交易量達1006筆，居各區之冠，大安區則以975筆緊隨其後。中山區林森北路、南京東路及新生北路一帶，早期即有密集的15至25坪產品，因商辦林立具備龐大的租賃商機。即便在市場修正期間，這類物件因具備飯店式管理與高流動性，仍受資產族青睞。

張菱育總結，小宅佔比減少並不代表該產品式微，而是反映台北購屋族趨向理性，開始在「總價負擔」與「居住空間」間尋求新平衡。過去為了低總價而追求「極小化」的小宅市場正在修正，25至35坪具備成家、彈性利用空間的標準化居住產品，正穩步重回自住市場的主流。未來建商在規劃產品時，空間的功能性將成為比單純壓低總價更重要的成交關鍵，引導房市回歸健康自住本質。